1.はじめに -「中古のミカタ」設立の背景と展望
まず、「second hand mikata」開設の背景と、本サイトの閲覧方法について説明します。
高まる社会的意義
ご存知の方も多いと思うが、近年空き家が増加し、社会問題化している。1993年に447万6000戸だった空き家数は、2018年には848万9000戸とほぼ倍増している。現在、空き家率は約13.6％で、7.5軒に1軒が空き家ということになり、今後さらに空き家が増加することが予想される。空き家の増加は都市の衰退を招くだけでなく、資産価値の大幅な下落にもつながりかねない。
2018年時点の空き家数は約849万戸、空き家率は13.6％（図表：総務省統計局のグラフをもとにMICATA中古住宅編集部作成）。
空き家増加の背景には、古くても構造のしっかりした住宅を大切に維持し、住み続けてきた欧米の住宅文化と、「新築重視」の住宅市場で低価格の新築住宅を求め、十分に使える住宅を短期間で処分する傾向にあった日本の住宅文化がある。
しかし、時代とともに意識が変化し、ライフスタイルや価値観が多様化し、SDGsの概念に象徴されるように、今ある資源を最大限に活用し、持続可能な社会の実現に向けて、人々は常に努力を続けている。住まいを維持・手入れしながら長く使い、受け継いでいくという考え方が広がり、地球環境問題や空き家問題の解決策としてセカンドハウスという選択が社会的に重要視されている。セカンドハウスに注目する人が増えている理由のひとつがここにある。
「セカンドホーム」構想の目的。
一方で、中古住宅に不安を抱く人もいる。中古住宅について多くの人が特に懸念しているのは、「見えない部分」、特に住まいの安全・安心に影響する構造部分の劣化や、水漏れなどの基本性能に関わる部分の不具合のリスクである。目に見える部分の劣化は、ハウスクリーニングやリフォーム・リノベーションできれいにすることができるが、構造部分の重大な欠陥や漏水は、建物の寿命や性能に影響する。
また、中古物件の売り手の多くは一般の個人である。個人が販売する物件に重大な欠陥がある場合、売主が負う契約上の不適合責任の取り決めは任意（通常3ヶ月程度）であり、何もしなければ、新築の場合のような品質表示や手厚い保証はない。このことが、人々がセカンドハウスに不安を感じる要因として挙げられている。
そこで、誰もが憧れる快適な暮らしやライフスタイルを実現するために、この「中古住宅への不安」を解消し、「安心・スムーズな中古住宅取引」につながる知識やノウハウ、取り組みをお伝えするために「中古のミカタ」を立ち上げました。「安全でスムーズな中古住宅取引」を目指します。
「中古の神の公式」をどう読み解くか。
中古のミカタ」では、6つのカテゴリーを大きく2つに分け、中古住宅の売買に関する情報を提供しています。中古住宅のススメ」「インスペクション・保険・保証」では、中古住宅を買いたい人、売りたい人のための基礎知識やノウハウを紹介。また、「購入のコツ」、「売却のコツ」、「トラブル事例」、「お金のミカタ」のコーナーでは、中古住宅の裏ワザや最新情報を紹介しています。 のコーナーでは、専門家が語る日本の不動産業界の裏話や最新事情、実際の中古売買事例を紹介しています。
中古物件の取引を安全に行うためには、売り手と買い手がお互いに正しい知識を持ち、取引に臨むことが大切です。何から手をつけていいかわからないという方は、「おすすめの中古物件」から、また、興味のある項目や難易度の高いテーマから気軽にご覧いただき、中古物件取引にお役立てください。
2.中古住宅の取引量が増えている！なぜ？
近年、日本の空き家が増加していることはよく知られているが、それと同時に中古住宅の取引件数も増加していることは前述の通りである。中古住宅取引が増加している背景と理由を詳しく見てみよう。
新築住宅の供給が減少しているからだ。
中古住宅が増加している背景には、新築住宅の供給が減少していることがある。戦後長らく「新築住宅第一主義」のもと、住宅産業の発展は新築住宅の大量供給に依存してきた。しかし近年、日本の人口は2015年をピークに減少に転じ、少子高齢化の結果、住宅産業は大きな変化を遂げ、過去25年間の新築住宅数は過去最高だった1996年からほぼ半減した。
ピーク時の1994年には全国で19万戸近い新築分譲住宅が販売されたが、2021年には販売戸数は8万戸を下回るという。マンションの供給は過去30年間で半分以下に減少している。マンション同様、新築住宅の供給も大幅な減少傾向にある。
新設住宅着工戸数（＝供給戸数）は年々減少傾向にある（図表：国土交通省統計より美佳中古住宅カンパニー編集部作成）。
セカンドハウスや空き家が増えているからだ。
一方、日本では前述のように新築志向が強く、新築住宅の建設が競って行われ、住宅・中古住宅のストックは増加する一方だ。住宅ストックは1993年の4,588万戸から2018年には6,241万戸に増加した。これは日本の総世帯数である5,400万世帯よりも約16％多く、「家が多すぎる」状況が続いている。
3.中古住宅が注目される4つの理由
さらに、セカンドハウス自体の数が増えていることに加え、新築住宅にはない以下のような利点が、セカンドハウスが注目される理由である。
理由1：新築住宅より価格が「安い」。
中古住宅の最大のメリットは、新築住宅より安いことだ。
近年、新築住宅の価格は、人件費、建設資材、物流費の高騰、資材不足の結果、急上昇している。特に新築アパートの価格は急上昇しており、2022年10月の平均価格は中古住宅の1.4～2倍となっている。都市部の新築アパートの価格は、平均的な所得を持つ労働者階級の人々には手が届かない水準に達している。
新築住宅価格の高騰や世界的な物価上昇を背景に、家計の負担を大幅に軽減できる中古住宅の魅力が高まっている。
理由2：「選択肢が多い」、例えば供給量が多い、立地が良いなど。
近年は供給が少ないため、特定の地域や価格帯の新築住宅を探すのが難しくなっている。そのため、住宅探しにセカンドハウスを含めると選択肢が大幅に増える。セカンドハウスのもう一つの利点は、その立地だ。駅周辺や人口密集地では土地の希少性が年々高まっており、再開発や大型施設の取り壊しをしなければフラットハウスや住宅用地を建設することができなくなっている。つまり、立地の良さは「先行者利益＝セカンドハウスの優位性アップ」となる。
理由3：眺望、日当たり、風通しなど、購入前に「実物」を見ることができる。
マイホームを購入する際、多くの人は物件自体の広さや快適さだけでなく、周辺環境や近隣住民、管理状況なども本質的に気にする。
新築住宅は建築前に契約することが多く、実際の眺望や日当たり、風通しなどを知らずに購入を決めてしまうことも少なくない。一方、中古住宅は購入を検討する前に「実物を見る」ことができる。また、近隣の状況や町内会、管理組合、周辺環境など、住んでみなければわからないことも売主に聞くことができる。
高い家を買って、「こんなはずではなかった...... 」と後悔するのは一番避けたいことです。 . 実物を見てから購入する中古住宅は、新築住宅よりもリスクが低いとされている。
理由4：「改装」市場の発展は、「個人化された生活」を促進する。
改修とは、既存の住宅の良いところ、使えるところは活かし、直すべきところは改修することです。例えば、間取りや内装・外装の仕上げをライフスタイルに合わせて変更したり、ユーティリティなどのライフラインを改善したり、セキュリティを強化したりすることが可能です。改修することで、新築と変わらない性能と快適性を備えた、個性的な住まいを手に入れることができる。
住宅の断熱性能に関する基準も年々高まっている。上表の数値は断熱性能を示す基準UA値で、数値が低いほど断熱性能が高い。(図：性能向上リフォーム協会表より三方中古住宅協会編集部作成）。
セカンドハウスが注目される理由
- 新築住宅の供給は減少し、中古住宅は増加している
- 中古住宅は、上昇する新築住宅価格に比べて「安い」。
- 選択肢が増え、立地も良い。
- 住宅を見たり、購入したり、住環境の情報収集がしやすい。
- リノベーションは、自分らしいライフスタイルを実現できる可能性が高い。
- 性能を向上させるリノベーション」は、健康で快適、環境にもやさしい暮らしにつながります。
4.「中古＋改装」と「新築」の明確な対比！
ここまでの説明で、セカンドハウスの良さが少しお分かりいただけたのではないでしょうか。では、もう一つの住宅購入の選択肢として、先に述べた点も含めて、新築住宅との機能的な違いを比較してみましょう。
「耐震性」、「コミュニティ」、「保険・保証」に関する追加情報は、ここではまだ紹介されていない。
耐震性
建物の耐震性は、国が定めた「耐震基準」に適合しているかどうかである程度チェックできる。耐震基準とは、建築基準法に基づき、建築物が最低限達成しなければならない耐震性能のこと。
最後に大きく改正されたのは1981年。それ以前は「震度5強の地震で建物が全壊しないこと」が耐震基準の目的だったが、1981年の改正以降は「震度6強の地震で建物が全壊しないこと」に変更された。さらに、2000年には木造住宅についても大きな改正が行われた。2000年基準」または「新新耐震基準」と呼ばれるこの基準は、基礎の耐力、接合部、偏心率などの要素を考慮し、新耐震基準よりも耐震性能の要求が高くなっている。
1981年改正以前の耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、改正後の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれる。耐震基準の違いは、耐震性に大きな差が出るだけでなく、住宅ローンの組みやすさや住宅ローン救済の有無にも影響する。
コミュニティ
立地、周辺環境、景観、日照、通風などの情報に加え、以前住んでいた中古住宅でしか確認できない情報として「ご近所付き合い」の情報も含まれる。ご近所同士のコミュニケーションはどうなっているのか、ご近所組織はどのようなものがあるのか、地域の清掃や防災活動はどのように行われているのか、地元の人とコミュニケーションをとる場所やシステムはあるのか、などを売主や以前住んでいた人に確認できれば、入居・退去時のイメージがしやすくなります。
一方、新築の場合は、注文住宅と同じように土地の売主や前の居住者から調べることができますが、新築マンションや建売住宅の場合は、住戸を販売しながら一から地域づくりをすることになります。
保険・保証
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）は、不動産の売主に課せられた責任の一つである。売買後に契約に適合しない瑕疵や損害が発見された場合、売主が瑕疵や損害の発見から1年以内（売主が宅建業者の場合は定められた期間内、すなわち引渡しの日から2年以上）に通知すれば、買主は原則として売主に対して追加的な補完（契約に従った修繕など）や代金の減額を請求することができる。しかし、売主が個人の場合、契約不履行は任意条項である。つまり、契約当事者双方が合意すれば、（責任を）免除したり、期間を短縮・延長することができる。
このほか、中古物件には、不動産業者や損害保険会社が提供する建物や設備、シロアリなどに対する保険や保証など、さまざまなサービスが用意されている。
新築住宅は、工務店や販売会社が提供する保険や保証に加え、住宅の基本構造部分の瑕疵について10年間の保証を受けるだけでなく、「かし（瑕疵）保険」に加入するか、保証金を納める必要がある。中古住宅も「瑕疵保険」の対象となる場合がある。
5.中古物件の不安とリスクを避け、安全な物件を購入する。
中古住宅は新築住宅よりも安く、選択の幅が広く、購入前に実物を見ることができる。しかしその反面、中古住宅であるが故の不安も少なからずある。中古物件に対する不安の多くは「わからない」「見られない」ことにあります。
中古物件の取引について正しい知識を持ち、インスペクション（検収）や保険・保証を通じて重要な部分を改善することが不安の軽減につながります。リスクを回避し、安心して中古住宅を購入し、新しい生活をスタートさせるためにも、買い手も売り手も正しい知識を身につけましょう。