住宅性能評価基準制度とは？

住宅性能評価基準スキーム（HPAS）は、住宅性能の有用な指標である。しかし、その意味を理解するためには、それが何であるかを知る必要があります。

以下では、住宅性能評価基準制度とは何かについて説明する。

法律が基準を定めている。

住宅品質確保促進法（「品確法」）は、住宅の性能を評価する基準を定めている。また、2000年の通達により、日本住宅性能表示基準が制定され、現在では既存住宅にも適用されている。

日本の住宅性能評価は、日本の住宅性能表示基準に従って結果を示している。以前は評価基準に9つの必須項目があったが、2015年から4項目に緩和された。

示さなければならない4項目とは、「構造の安定性」、「経年劣化の軽減」、「維持管理・更新への配慮」、「温熱環境・省エネルギー性」である。

その他の項目は、不動産会社などによって示す場合と示さない場合がある。

住宅性能表示基準には、4つの必須表示項目がある。これらの項目については、常に性能評価が表示されるため、住宅性能を比較する際の基準とすることができる。

それでは、この4つの項目を見てみよう。

構造安定性とは、地震などに対する住宅の耐力である。等級は、地震時の「倒壊しにくさ」と「損傷しにくさ」に基づいている。

ただし、評価が低くても建築基準法には適合している。等級が低いからといって、地震などですぐに倒壊するわけではありません。

耐震等級は3から順に高くなり、耐震等級3は建築基準法の基準等級（耐震等級1）の1.5倍。

経年劣化の緩和とは、柱や基礎の耐久性を指す。柱や基礎の経年劣化を防ぐ対策が講じられているかどうかを評価する。

評価は3から1に下がり、3は構造躯体が3世代（約75～90年）もつことを想定している。

このセクションでは、ダクトの清掃と点検のしやすさを扱う。また、故障時の修理のしやすさについても評価する。

給水管、排水管、ガス管の修理のしやすさ（点検口の設置を含む）は、修理のしやすさの高い順に3から1まで評価される。

温熱環境は、住宅の外壁や窓の断熱性を評価するもので、冷暖房効率やエネルギー効率に影響する。創エネ（太陽光発電など）も評価される。

断熱性能はレベル4からレベル1に下がり、エネルギー性能はレベル5、4、1に分類される。

住宅性能評価基準には、記載が義務付けられている4つの項目に加え、「防火安全性」「空気環境」「光・視環境」「音環境」「高齢者等への配慮」「防犯対策」の6つの項目がある。

火災時の安全性は、延焼のしにくさと避難のしやすさで評価される。

空気の質は、ホルムアルデヒド（シックハウス症候群の原因物質のひとつ）を放散する接着剤を使用した建材の使用状況や換気の有無で評価される。

光環境と視環境では窓の数と大きさ、音環境では集合住宅などで音が隣家に伝搬しない程度が評価される。

高齢者等への配慮」は、高齢者や障がい者のためのバリアフリー性を評価するものであり、「防犯対策」は、建物要素やシャッターが防犯上有効かどうかを評価するものである。

これらの評価が表示されているかどうかは不動産会社によって異なるため、必ずしも確認することはできない。